Dữ liệu từ S&P Global Ratings cho thấy, trong tháng 6 và tháng 7 năm nay, doanh số bán nhà mới của 100 nhà phát triển bất động sản hàng đầu Trung Quốc đã giảm khoảng một phần ba so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi đầu năm nay tăng trưởng lên đến hai chữ số.
Việc Bất động sản khổng lồ Country Garden sắp vỡ nợ làm tăng khó khăn trong việc tài trợ cho các nhà phát triển bất động sản và gây ra lo ngại về khủng hoảng lan rộng trong ngành bất động sản Trung Quốc. Đồng thời, nhà phát triển bất động sản có khoản nợ lớn nhất thế giới Evergrande đã nộp đơn xin bảo hộ phá sản tại Mỹ, làm lung lay niềm tin của nhà đầu tư.
Các vấn đề về bất động sản tại Trung Quốc đang trở nên nghiêm trọng hơn, việc "biến mất" của khách hàng tiềm năng khiến việc bán hàng yếu ớt, khiến các nhà đầu tư khao khát sự hỗ trợ mạnh mẽ hơn từ người hoạch định chính sách đối với ngành này. Giám đốc của S&P Global Ratings, Edward Chan, cho biết do hầu hết căn hộ tại Trung Quốc được bán hết trước khi hoàn thành, việc bán nhà mới yếu sẽ gây ra vấn đề lớn về dòng tiền cho các nhà phát triển. Ông tin rằng không có sự cải thiện nào trong việc bán nhà mới, đặc biệt là nguy cơ vỡ nợ của Country Garden và việc Evergrande nộp đơn xin phá sản có thể khiến rủi ro trong thị trường bất động sản Trung Quốc trở nên tồi tệ hơn.
Cuộc khủng hoảng về niềm tin do ngành bất động sản gây ra đang tăng áp lực lên Trung Quốc. Theo ước tính, ngành bất động sản Trung Quốc trực tiếp hoặc gián tiếp chiếm khoảng một phần tư hoạt động kinh tế. JPMorgan đã nâng dự báo của mình về tỷ lệ vỡ nợ của các doanh nghiệp có lợi suất cao trong thị trường mới nổi trên toàn cầu vào thứ Ba, chủ yếu do lo ngại về sự lây lan của vụ việc Country Garden có thể ảnh hưởng đến các nhà phát triển bất động sản khác ở Trung Quốc.
Country Garden là nhà phát triển bất động sản tư nhân có doanh thu lớn nhất tại Trung Quốc. Công ty này không thể thanh toán khoản lãi suất trị giá 22,5 triệu đô la Mỹ cho trái phiếu đô la vào ngày 7 tháng 8. Tuần trước, công ty bất động sản này đã tạm dừng giao dịch của 11 trái phiếu nội địa và cảnh báo rằng nó dự kiến sẽ lỗ lên đến 550 tỷ nhân dân tệ (tương đương 75 tỷ đô la Mỹ) cho nửa đầu năm.
Vào năm 2020, Trung Quốc đã thiết lập chính sách "Ba đường đỏ" cho các nhà phát triển bất động sản trong nước, yêu cầu các nhà phát triển bất động sản phải đáp ứng ba điều kiện cụ thể về bảng cân đối kế toán nếu họ muốn gánh thêm nợ, tức là các nhà phát triển bất động sản cần kiểm soát quy mô nợ dựa trên dòng tiền, tài sản và mức vốn của công ty. Chính sách này cùng với chính sách "bất động sản không phải là dùng để đầu cơ", không chỉ gây khó khăn cho các nhà phát triển bất động sản mà còn khiến toàn bộ ngành bất động sản rơi vào tình trạng suy thoái kéo dài nhiều năm.
Vào thứ Ba tuần này, JPMorgan trong một báo cáo cho biết sự vỡ nợ của Country Garden có thể làm tăng tổng số tiền vỡ nợ của các doanh nghiệp có lợi suất cao trong thị trường mới nổi toàn cầu trong nửa đầu năm lên 9,9 tỷ đô la Mỹ, khiến tổng số vỡ nợ của ngành bất động sản Trung Quốc đến nay trong năm 2023 đạt 17 tỷ đô la Mỹ. Ngân hàng đầu tư Mỹ này dự đoán rằng vào năm 2023, bất động sản Trung Quốc sẽ chiếm gần 40% tổng số tiền vỡ nợ trong thị trường mới nổi.
Nhiều vấn đề của Country Garden liên quan đến việc đầu tư quá mức vào các khu vực kém phát triển của Trung Quốc (tức là các thành phố cấp hai và ba). Theo báo cáo hàng năm của công ty năm 2022, khoảng 61% các dự án phát triển nằm ở các thành phố cấp hai và ba, nơi cung vượt cầu. Chan cho biết do ảnh hưởng của việc bán hàng yếu ở các thành phố cấp một và cấp hai, ba, doanh số bán bất động sản trong tháng 6 và tháng 7 đã giảm khoảng 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Và doanh số bán bất động sản của Trung Quốc trong năm nay càng xa rời mức ước tính từ 12 nghìn tỷ đến 13 nghìn tỷ nhân dân tệ của Standard & Poor's.
Chủ tịch kinh tế học của Oxford Economics, Louise Loo, trong một báo cáo ngày 11 tháng 8 nói rằng, vấn đề nợ của Country Garden và sự không chắc chắn trong hỗ trợ từ chính phủ đang làm tăng sự bất an và mất niềm tin chung trong thị trường bất động sản Trung Quốc.
Tuy nhiên, khi ngành bất động sản Trung Quốc đang cố gắng giải quyết vấn đề nợ và tín dụng, các nhà phát triển bất động sản thuộc sở hữu nhà nước không chỉ có khả năng đạt được mục tiêu tăng trưởng mà còn có khả năng chống lại rủi ro và bất ổn cao hơn so với nhà phát triển bất động sản tư nhân. Dữ liệu từ Natixis Corporate and Investment Banking cho thấy, trong bảy tháng đầu năm, doanh số bán hợp đồng của nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước đã tăng 48% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi doanh số của nhà phát triển tư nhân lại giảm 19%.
Hiệu suất bán hàng của nhà phát triển bất động sản thuộc sở hữu nhà nước không chỉ cải thiện khả năng dòng tiền và khả năng chống chịu rủi ro mà còn tăng cường khả năng của các công ty này trong việc mua đất từ chính quyền địa phương. Dữ liệu từ Natixis cho thấy, tính đến tháng 7, theo giá trị, nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước đã mua 87% đất đai, con số này tăng đáng kể so với mức 59% vào năm 2021.
Gary Ng, một nhà kinh tế học cấp cao tại Natixis, cho biết nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước sẽ có quyền sở hữu lớn hơn trong thị trường bất động sản Trung Quốc trong tương lai, và một khi sự hỗ trợ chính sách trở nên rõ ràng hơn, lợi thế của nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước sẽ càng trở nên rõ rệt.
